Những ngôi nhà một trệt một lầu mới cáu, được thiết kế đẹp mắt, chỉ cần dọn tới là ở ngay. Nhưng chỉ sau hai tháng thì xuống cấp một cách trầm trọng, xi măng bong tróc lòi gạch, mặt đường trôi hết nhựa, thậm chí nhìn rõ vết nứt nẻ trên bờ tường.

Với lời quảng cáo mùi mẫn nhà phố 1 trệt, 1 lầu xây trên đất thổ cư giá rẻ; nhà chính chủ 800 triệu sổ hồng riêng… được treo, dán khắp nơi. Chất lượng như thế nào, giấy tờ pháp lý ra sao tất cả đều rất mù mờ.

Treo đầu dê bán thịt chó

Theo thông tin đọc trên tờ rơi quảng cáo, chúng tôi tìm tới một địa chỉ trên đường số 4 khu phố 6 phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM căn  nhà được rao bán nằm sâu trong con hẻm, nhưng được giới thiệu nhà mặt phố ngay quốc lộ 13, gần chợ, cách 15 phút tới sân bay. Để đi đến ngôi nhà này phải qua vài con hẻm ngoằn ngoèo mới vào đến nơi. Sau những cơn mưa, con hẻm trở nên lầy lội đầy ổ gà, vũng nước tù đọng, đường hẹp và rất khó đi. Do những chiếc xe tải lớn nhỏ chở theo gạch đá sắt thép vật liệu xây dựng đi vào phá nát, thậm chí khi xe tải ra vào còn vướng cả lên dây điện.


Ngôi nhà được giới thiệu là mới xây cách đây hai tháng, song phía trước mặt đường nhiều ổ gà ngập nước, lớp xi măng bị mưa rửa trôi lòi gạch, hiện rõ những vân nối trên bức tường. Đi sâu thêm vào bên trong hẻm qua tìm hiểu, thì người dân ở đây đã quen với việc sáng thì những công trình xây dựng nhà ở đóng cửa im ỉm nhưng cứ tối lại hoạt động lại náo nhiệt.

Đa số những ngôi nhà được rao bán giá rẻ đều không hề chính chủ như thông tin quảng cáo, một chủ môi giới bất động sản tại đây cho biết những đầu nậu mua đất nông nghiệp sau đó phân ra bán lại và thường xây chui. Những ngôi nhà liền kề giá rẻ được thông qua môi giới đến tay người dùng. Thời gian để xây dựng không quá một tháng đối với những ngôi nhà điển hình một trệt, một lầu, 2 phòng ngủ và một bếp ăn, diện tích sàn từ 50-60m2.

Tại đây chúng tôi gặp anh Vương, một khách hàng có nhu cầu cần mua nhà được môi giới dẫn đi xem, khi ngỏ ý muốn xem hợp đồng mua bán thì anh đưa cho chúng tôi một bản photocopy giấy chứng nhận quyền sở hữu đất chung cho cả 2, 3 ngôi nhà liền kề, tên trên sổ không liên quan gì tới người bán và toàn bộ hợp đồng giấy tờ đều viết tay. Không có một thông tin gì về quy hoạch của thửa đất cũng như không biết chính xác về giấy phép xây dựng, chất lượng nhà ra sao. Và những thông tin giá bán ghi trên tờ quảng cáo chỉ là giá tiền cọc cho ngôi nhà. Ngoài ra người mua còn phải trả thêm một khoản phí cho việc tách sổ, và khoản tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở thì không được anh Vương nhắc đến.

Nếu nhìn bề ngoài thì rất khó để nhận biết được chất lượng, tuy nhiên khi được hỏi thì người dân ở đây đều cười và bảo chỉ những người ở nơi khác không biết mới tới mua. Một môi giới nhà tại khu vực này cho biết giá bán giao động ở mức 800 triệu đến 1,5 tỷ/căn nhắm vào đối tượng chính là công nhân, những người có thu nhập thấp và không có nhiều sự lựa chọn về nhà ở.

Cũng theo một thông tin trên tờ rơi quảng cáo, chúng tôi liên hệ với một số điện thoại của một cò tên Thủy có nhà bán gần chợ Long Trường, đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9. Giá đưa ra cho nhà có diện tích 60m2 với giá 800 triệu, nhưng đó chỉ là giá đặt cọc còn thực tế giá đưa ra là 1,2 tỷ đồng. Và nếu muốn mua thì đi xem nhà và tùy theo diện tích thì giá sẽ tính khác.

Rủi ro người mua lãnh

Trao đổi với chúng tôi về khoản thuế phải đóng cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở, một cán bộ phòng thuế cho biết: để đất nông nghiệp được chuyển lên đất ở. Thì trước tiến lô đất đó phải được chính quyền thông qua qui hoạch phát triển quĩ đất ở của địa phương, cũng như qui định giá đất tại khu vực đó – vị cán bộ thuế cho biết như vậy.


Còn theo giải thích của các chuyên gia bất động sản: thông thường những ngôi nhà lẻ giá rẻ thường được xây dựng trên đất nông nghiệp, mục đích là tạo cho người mua cảm thấy giá quá rẻ, dể bán. Nếu muốn chuyển lên đất ở và hợp pháp hoá ngôi nhà, người mua cần phải bỏ thêm khoản tiền hơn 1/3 giá trị nhà đã mua.

Trong khi đó, theo tìm hiểu thì để xây một ngôi nhà gồm một trệt một lầu đạt chuẩn, chi phí xây dựng bỏ ra sẽ khoảng từ 3,2 – 3,8 triệu/m2, móng nền được tính riêng với giá 1,2 – 1,5 triệu/m2 đối với những nơi có đất ổn định như quận 10, 12, Gò Vấp… còn ở Thủ Đức, quận 2, quận 4, Bình Chánh do nền đất yếu giá thành sẽ còn cao hơn.

Thế nhưng để có lợi nhuận những chủ đầu tư chỉ bỏ ra từ 1,5 tới 2 triệu/m2 và khi xây dựng nhà liền kề vì mua nhiều vật liệu kém chất lượng giá bèo. Như vậy, giá thành nếu tính theo tiêu chuẩn cho một ngôi nhà có diện tích xây dựng 4m x 14m, sàn xây dựng khoảng 76m2 chỉ mất khoảng 281 – 300 triệu. Vậy mà giá bán đưa ra trung bình từ 800 – 1,5 tỷ/căn, nghĩa là mỗi m2 được bán với giá từ 18 - 21 triệu với vị trí ngoại thành, vùng ven thành phố. Thì cũng với số tiền tương tự, người mua có thể mua một thửa đất thổ cư rồi tự thiết kế riêng cho mình một ngôi nhà đảm bảo chất lượng hơn.

Bất chấp việc chính quyền, cơ quan chức năng phát hiện sai phạm và xử lý cưỡng chế đập bỏ thì những ngôi nhà này vẫn đua nhau mọc lên vì lợi nhuận đem lại cao đối với nhà đầu tư. Chất lượng là yếu tố quyết định thì lại không được chú trọng.

Theo luật sư Trần Ngọc Diệu, giám đốc công ty TNHH địa ốc Gia Hưng chia sẻ “nhà xây dựng trái phép sẽ bị chính quyền cưỡng chế phá bỏ, chưa kể việc mua bán qua giấy tờ viết tay sẽ không được pháp luật chấp nhận, mà những người chịu rủi ro khi mua loại nhà này lại là những người không rành về pháp luật.”

Để tránh mua phải những ngôi nhà kém chất lượng, thiếu mình bạch về pháp lý thì người mua nên tìm hiểu thông tin từ những người xung quanh ngôi nhà dự định mua để biết được thêm thông tin về hệ thống thoát, cấp nước, qua đó hiểu thêm về giá trị khu đất và chất lượng nhà.

Cũng theo ông Diệu thì việc tình trạng xây nhà giá rẻ tràn lan, không đạt chất lượng nhưng giá lại đưa lên cao khiến cho thị trường gặp nhiều bất ổn, người mua có nhu cầu thực lại không có đủ điều kiện để mua. Khiến cho giá trị thực của nhiều căn nhà cao quá mức, kéo theo giá của cả khu vực lên cao vút.

Bất chấp việc chính quyền, cơ quan chức năng phát hiện sai phạm và xử lý cưỡng chế đập bỏ thì những ngôi nhà này vẫn đua nhau mọc lên vì lợi nhuận đem lại lợi nhận cao cho những người kinh doanh. Chất lượng là yếu tố quyết định thì lại không được chú trọng.